[미국 생활] 모기지 클로징 비용

 

모기지가 비싼지 싼지를 보려면 주로 A, B, C 만 보면 됩니다.

 

A Origination Charges

B. Services You Cannot Shop For

• B 에서 'mortagage insurance premium' 무조건 빼달라고 하세요.
  (보통은) 매달 PMI 내는게 낫습니다. 그래야 나중에 refi 할 때 억울한 일이 없어집니다.
• PMI를 한꺼번에 내시는 이유가 있나요? 더 싸게 해준다던지.. 그런 이유가 아니라면 미리 내는 건 무조건 손해에요. 중간에 집을 팔수도 있고, 리파이 할 수도 있고, 집 값이 갑자기 확 올라서 PMI가 면제되는 조건에 들어갈 수도 있구요.

C. Services You Can Shop For

• C가 좀 과도하네요. 모바일 사이닝 이런거 그냥 마음대로 청구한 것 같은데요 ㅎㅎ 나는 클로징 날에 만나서 사인할께 하세요.
• 서베이도 주문 하신건가요? 서베이 안하고 클로징 하겠다고 하세요.
• 타이틀 바인더 fee 도 빼달라고 해보세요.
• 타이틀 인슈런스도 직접 구해올테니 더 싼걸로 바꿔달라고 해보세요. 이런거 말 만 해도 가격 낮춰주기도 하더라구요.
• lender's title insurance는 (집이 등기 관련 문제가 있을 때) 모기지 회사를 커버하는 보험이고, 그래서 돈 빌리는 사람이 내는거에요. 
•  title insurance에도 잡다구리한 fee가 엄청 많은데(프리미엄이 천불인데 수수료가 천불이라니..) 이게 일반적인가요? 보통 타이틀은 정해진 요율의 premium 그리고 정액의 title search fee 붙이는게 끝이에요(여기에 등록비용이 조금 추가). https://facc.firstam.com/Calculator 이런데서 해당 지역 넣어서 검색해 보세요. 다른 분이 쓰셨지만 돈 아끼려면 리얼터, 변호사, 타이틀 컴퍼니 다 쇼핑하셔야 됩니다.
• 반대로 owner's title은 같은 상황에서 집주인을 커버하는 보험이고요. owner's title을 드느냐 마느냐는 의견이 분분하고 변호사들은 다 들라고 얘기하는데(자기들 밥줄이니 당연하죠-실제로 title insurance 금액의 절반을 변호사가 커미션으로 가져가요) downpay 5% loan이면 커버할 owner equity라는게 거의 없는 상황에서 큰 의미가 있는지 모르겠습니다.
• 그리고 원래 보유세는 정상적이라면 미리 석달치 정도를 내게 되어있죠. 근데 클로징 닥을 보니 셀러가 거의 1년간 택스를 체불한 상태라서, 셀러가 집 팔고 받을 돈에서 그만큼을 까게 되어 있는 것 같네요. 이런 경우에 셀러가 다른 공과금을 체납했을수도 있어요. municipal lien certificate은 받으셨나요? lien certificate은 말 그대로 각종 세금 및 공과금 체납여부를 확인하는거라서 타운오피스에서 발급하는거고, 보통 바이어 변호사가 확인하는 서류중에 하나고요.

Lender Credit

• lender credit 이 하나도 없는 것 같은데 이자율을 얼마 받으셨는지가 중요합니다. 이자율 높이면 보통 lender credit 도 늘어나거든요.

E. Taxes and Other Government Fees

F. Prepaid

G. Initial Escrow Payment At Closing

• 집 가격이 상당히 비싸거나 아니면 property tax가 비싼 (연간 9000불 가량?) 지역인 것 같은데 이 경우 G 항목은 어쩔수가 없습니다.
• 처음 론 나올때 1년치 보험 안들면 렌더가 돈 안빌려주는 거 같아요. 첫 1년 지난 다음에는 달달이 낼수 있어요.
• 그런데, 보험료는 모기지에 임파운드 하지 말라고 요구하세요. 임파운드 하면 매달 내는 모기지 페이먼트에 보험료가 포함되고, 임파운드 하지 않으면 내가 따로 내야 되요.
• 대부분의 화재보험사들은 크레딧카드로 보험료를 받고요, 1년치 보험료를 카드로 한번에 내면 카드 스펜딩 채우는데 도움이 많이 됩니다.
• 첫 12개원은 무조건 클로징에 포함되어야 하지만, 그 후에는 임파운드 하지 말아달라고 하면 에스크로에 포함하지 않습니다.
• 택스도 임파운드 안하는게 가능하긴 한데, 택스는 수수료 없이 카드로 납부하는게 불가능하고 한번에 내기에는 액수가 너무 커서 택스는 임파운드 하는게 낫고요.

H. Other

 

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네고의 원칙은 항상 competing offer가 있어야 한다는거 아시죠? 그냥 500원 깎아줘 보다 다른데가 500원 이상 싸던데 어떻게 생각하냐고 물어보는게 더 효과적일 것 같네요. 

 

APR을 보통 0.1%이하로 찾으면 잘 구했다 하는데 0.4%나 높은거 보면 엄청 비싼거같아요 클로징비용. 저같으면 더 쇼핑할듯요~ 

 

제가 집 사고나서 후회한 것 중에 하나가 포인트 구매입니다. 물론 그동안 이자율이 많이 떨어졌기 때문이기도 하지만...

포인트는 곧 리파이낸스를 막는 족쇄같은거라고 생각하시면 됩니다.

포인트 안사면 이자율이 3.7% 를 좀 넘길 것 같은데 다소 높지 않나 생각해봅니다. 물론 신용점수가 부족해서 높은거라면 이해하기 힘든 수준은 아닙니다. 이렇다면 몇년 내에 신용관리 잘 하고 나서 리파이낸스를 노려봐야 하거든요. -> 더더욱 포인트를 안사야 하는 이유입니다.

그리고 이 문서는 Loan Estimate 가 아닙니다. 렌더에게 3페이지짜리 LE를 달라고 해보셔요.

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셀러의 클로징 비용 항목

 

1. 부동산 agent 피 : 판매가격의 x% 

• 이건 처음에 에이전트랑 계약 맺을 때 문서화 하기 때문에 반드시 셀러가 내게 되어 있죠. 일단 셀러 클로징 비용에서 가장 큰 부분을 차지합니다.
• 저의 경우는 에이전트가 오픈하우스에서 바이어도 물어와서 이 돈을 독차지 할 수 있었습니다. 물론 자기 회사에 좀 띄어주겠지만... 부러워요~ 

2. 타이틀 트랜스퍼 tax : 판매가격의 1.4% -> 판매 가격의 0.4%

• 이제부터 사기행각 나옵니다. 셀러는 타이틀 트랜스퍼 텍스를 내야 하는데 뉴욕주의 경우 판매가격의 0.4%를 내야 합니다. 그런데 타이틀 컴퍼니는 제 주소가 뉴욕시라고 처음에 착각하셨답니다.
• 뉴욕시는 1%를 더 띄어가기 때문에 이 비용을 1.4%로 산정했습니다.
• 이것도 lump sum 으로 숨겨놔서 찾아내는데 하루 걸렸네요. 하여튼 이 실수가 사실 클로징 피 오류의 대부분을 차지 하긴 합니다만, 뒤에 디테일 한 부분도 꼼꼼하게 속이려 하더군요.

3.  RPT tax : $250 -> $0

• 타이틀 트랜스퍼를 시도하려면 초기 텍스인 RPT 텍스라는 걸 또 뉴욕주에 내야 합니다. 일반적인 1,2,3패밀리 홈이나 콘도의 경우 125불, commercial 건물의 경우 250불인데 과감하게 250불로 청구를 시도하더라고요... 항의 끝에 아마도 바이어가 내는 걸로 전환되었나 봅니다. 제가 본 리소스에는 셀러가 내는 거라고 적혀있긴 했는데... 잘 모르겠습니다.

4. 나소 카운티 recording fee : $1310 -> $655

• 집 명의 변환 프로세스는 카운티에 있는 집 deed 에서 제 이름을 제거하고, 거기에 셀러 이름을 등록하는 프로세스가 필요합니다. 여기부터 악명높은 나소카운티의 바가지가 시작되는데, 일단 집 문서를 접근할 수 있는 권한을 주는 verification of tax map 레터 발급에 355불, 그리고 레코딩 변경에 300불을 내야 합니다.
• 그런데 저보고 바이어 레코딩 이름 넣는 것도 다 내라고 더블로 청구했더군요. 제것만 내는 걸로 변경되었습니다. 이 비용은 롱아일랜드만 비싸고 뉴욕시 포함 다른 카운티에서는 100불안팍입니다... 잊지않겠다 나소 카운티!

5. Deed 변경? :$750 -> $0

• 제 집문서를 맘대로 변경하시겠다고 750불을 청구했습니다.. 변경할 일 없죠 0불로 재조정!

6. Pick up fee :  $250 -> $0

• 픽업피는 셀러에게 모기지가 남아 있을 경우 클로징 이후에 명의 변경기간에 이자가 생기는 걸 대비해서 여유분으로 받아내는 겁니다. 에따님 링크에 이제 바이어한테 받지 못하게 되었다고 하네요. 물론 셀러가 내는 게 맞긴 하지만 전 모기지 없거든요? 이걸 서베이에서 다 조사한 타이틀 컴퍼니님이 에스티메이트에서 모기지 있는 줄 알고 넣었다는 웃기는 변명에 또 웃었네요... 이놈들 완전 사기꾼들입니다.

7. e-tax form, express mail fee : $375 -> $0

• 관련 텍스 문서 보고 하는데 e-form 도 준비하시고, express mail 도 황금딱지 붙여서 100불받아서 보내시겠답니다. 제가 조사한 어떤 자료에도 이런 비용을 낸다고 나오지 않더군요. 타이틀 컴퍼니의 이윤은 이미 서베이에서 확보되었다고 보여집니다. 0불로 재조정

8. 서비스 차지 $350 -> $0

• 진짜 이따위로 일해놓고 저한테 350불을 받아가겠다는 패기는 어디서 나왔는지 모르겠습니다. 문제는 클로징 때 타이틀 컴퍼니 변호사도 다음항목에서 출장비를 받거든요? 사기치다 걸려서 그런지 저희 변호사님이 0불로 조정했습니다. 이건 타이틀 서베이 과정에서 생기는 title fee 와는 다른 항목이고 그건 바이어가 또 냅니다.

9. Power of Attorney $350 -> $85

• 제 집 명의는 와이프랑 같이 되어 있는데 저희는 애봐줄 분이 없어서 저 혼자 클로징에 갔거든요. 그래서 제가 아내것도 사인할 수 있게 해주는 권한인 POA 를 미리 작성해 놨습니다. 나소 카운티는 이 비용이 350불이더군요. 그런데 저희 클로징 장소는 퀸스고 저는 퀸스 카운티에다 POA 를 신청했거든요? 그래서 그쪽 수수료인 85불로 조정되었습니다. 뭐 이건 진짜 몰라서 할 수도 있다고 봅니다. 이정도론 화 안냅니다 T.T

10. 클로징 타이틀 변호사 피 $300 -> $150

• 옙 이렇게 사기치다 실패하고 타이틀 회사 변호사님은 당당히 클로징에 나타나셨습니다. 인간 사인머신 역할 이외에는 하는 건 없지만 오셨으니 돈은 드려야겠죠. 처음에 저보고 출장 비용 300불 다 내라고 했는데 이 분은 저도 필요하지만 바이어도 필요하잖아요? 그래서 반반씩 내는 걸로 변호사님이 조정했습니다.

11. 개인 정보 접근 fee $0 > $40

• 이렇게 다 깎고나니 타이틀 컴퍼니가 제가 파산한 적 있는지 알아보는 비용도 아까워지나 봅니다. 그래서 저한테 오늘 이걸로 40불 내라고 청구하더군요. 사실 이것도 엄밀히 하면 바이어가 자기 집살려고 내는 비용이라서 바이어가 내는게 맞는 것 같은데... 변호사님도 사인하라 그래서 그냥 해 줬습니다.

이 모든 조정을 거친 끝에 처음 estimate 와 최종 클로징 비용 차이가 $10,000 정도 되더군요... 정말 조심하셔야 합니다.

셀러는 관련 비용이 나중에 들어가는 퓨처 비용이기 때문에 영수증 같은 게 없습니다.

나중에 잘못 청구된 거 다시 돌려받을 수 있다고요? 클로징 제일 마지막에 '나는 이 클로징 비용을 잘 이해하고 동의합니다' 에 사인하게 되어 있습니다.

클로징 끝나면 모든게 끝입니다. 

 변호사님이 '원래 예네들은 처음 estimate 는 자기들이 절대 손해보지 않을 조건으로 보내고 조정하는게 필수에요~' 라면서 별 대수롭지 않다고 하시더군요. 

어쨋든 만불 더 청구하는게 뉴욕시의 스탠다드라고 하시니... 특히 뉴욕주에서 뉴욕시에 사는 분에게 집 파시는 분들은 반드시 조심하여야 할 듯 합니다.

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